Si bien la crisis económica actual golpea varios segmentos del mercado, el sector del Facility Management presenta una demanda sostenida, ya que muchas empresas han iniciado un proceso de optimización de sus espacios con la consiguiente reducción de los costos fijos.
Además, hay compañías que postergaron algunos proyectos de relocalización en un lugar mejor a la espera de la evolución del mercado global y nacional.
"Algunas empresas están ajustando la superficie que necesitan, mientras que otras conservan los metrajes y si necesitan incorporar personal, se baja el ratio de ocupación por m2/persona", cuenta Ani Rubinat, directora de Rubinat Arquitectura.
Esa estimación, que antes era de 12 m2/persona, se está ajustando desde 2002, para así bajar los costos de ocupación.
Si bien algunos expertos aconsejan un mínimo de 10 metros cuadrados por persona, el promedio actual se ubica entre los 8 y los 10 m2, incluyendo todos los servicios necesarios para su funcionamiento.
Otro desafío para las empresas son los costos de alquiler que deben afrontar.
Sobre este tema, Horacio Sackmann Sala, director comercial de ISS Facility Services y presidente de la Sociedad Latinoamericana de Facility Management (SLFM), comenta: "Debido al incremento que han sufrido los alquileres de las oficinas en los últimos dos años, los facility managers han trabajado arduamente en la optimización de espacios y evitan de este modo que se necesite más superficie".
Durante el mencionado período, el precio de los alquileres de oficinas de categoría ha pasado, en promedio, de 25 a 35 dólares por m2.
Sin embargo, debido a la crisis y a una mayor oferta inmobiliaria, gracias a nuevas inauguraciones de inmuebles, se empieza a vislumbrar la posibilidad de negociaciones en el alquiler.
"En los últimos dos años y medio el mercado presentaba una demanda superior a la oferta, porque no había edificios corporativos clase A nuevos. Cuando se suman los m2 de los edificios que estaban en construcción, y en un contexto donde empieza a despuntar la crisis, se nota una baja en los valores", afirma Lucio Neumann, del estudio Arquitectura Corporativa Neumann + Kohn.
Entre los sectores más afectados en nuestro país por la crisis se advierte la industria automotriz, la mecánica, el retail y los hoteles.
Por eso muchas empresas ya iniciaron el proceso de optimización de espacios y en el momento de realizar proyectos de relocalización, racionalización de activos, cambios organizacionales y operacionales se utiliza el Space Planning.
Por medio de este conjunto de herramientas se conocen e interpretan las necesidades de la organización; se considera su cultura, estructura, escala y dinámica. De esta manera se descubren las áreas subocupadas o las reorganizaciones que se pueden realizar en distintos sectores y se reducen así espacios en desuso y circulaciones amplias o improductivas.
Otro factor que se analiza es la cantidad de armarios y archivos, y su mejor aprovechamiento. Además, el incremento en el uso de las computadoras portátiles y de LCD permite la utilización de escritorios más pequeños. "Todo ayuda a optimizar los espacios, siempre cuidando y mejorando la imagen corporativa de la empresa", agrega Rubinat.
"Gracias a la utilización del space planning, donde se reducen los metros cuadrados de ocupación y se bajan los costos de alquiler y operación, hemos realizado trabajos donde fue posible reducir más de un 30% la superficie ocupada, con el consiguiente ahorro operativo", cuenta Víctor Feingold, presidente de Contract y director de la revista Facility Magazine .
No obstante esta oportunidad de reducir costos que se presenta, no hay que usarla sin antes hacer un profundo análisis sobre sus ventajas y desventajas, ya que muchas veces el recupero de estas inversiones supera los tres años.
Julián Albinati, presidente de Absis Consulting, opina: "Hay lineamientos corporativos, locales e internacionales que exigen reducciones presupuestarias de hasta un 20 o un 30 por ciento".
Las soluciones de corto plazo, sólo aparecen cuando se reducen los servicios prestados. "Resultan en una menor satisfacción y productividad del usuario del inmueble y en la pérdida del valor de los activos en general".
UbicaciónEn el momento de mudar o ampliar sus oficinas, muchas empresas deciden hacerlo lejos del tradicional microcentro porteño y eligen las áreas periféricas, como la zona norte.
Tal es el caso de IBM, cliente de Rubinat para la arquitectura de interiores, cuyas oficinas de 32.000 m2 en Olivos permiten 2000 puestos de trabajo.
"Se consideran también otros atributos, como las vías de acceso y comunicación, un entorno más amigable, el contacto con la naturaleza, los medios de transporte, la seguridad del edificio y del entorno. Por eso, hay varios proyectos en ejecución en el corredor norte de Libertador y Panamericana", explica Feingold.
Con respecto a la ciudad de Buenos Aires, Neumann comenta: "Con la nueva ley de promoción del gobierno porteño para la zona sur de la Capital, principalmente orientada hacia las empresas de tecnología y comunicación, las compañías empiezan a pensar en cómo capitalizar esta promoción".
La zona está conformada por los barrios de Parque de los Patricios y Nueva Pompeya, y a las empresas y los establecimientos educativos que se instalen en esa área de la ciudad se les brindarán beneficios impositivos, en obras, construcción y ABL, por ejemplo, según la ley 2972.
Azalía Rivero Pomarino
Estimación de los costos
Cuando en una empresa se plantea este tipo de proyecto, es esencial que el trabajo realizado por la firma elegida sea lo más flexible posible para que se puedan absorber rápidamente los cambios que se vayan planteando, sin grandes modificaciones ni costos.
"Una parte importante del servicio que un proyectista tiene que brindar a su cliente es la posibilidad de absorber los cambios sin costo o con costo mínimo. Si hubiera un error en el proyecto y eso exige una modificación futura, el cliente tendrá que volver a invertir dinero; eso se comprende como un defecto en el diseño que se le ha ofrecido", sostiene Neumann.
Los costos de inversión varían, ya que se puede tratar de una remodelación de una oficina existente o una relocalización. "En el caso de una obra nueva, con materiales y terminaciones definidos en el proyecto, se calcula un valor promedio de entre 400 y 500 dólares por m2. Si es una remodelación, hay que pensar de 150 a 200 dólares por m2", calcula Feingold.
En Rubinat Arquitectura, el precio por m2 ronda los 300 dólares, para la relocalización y puesta en marcha de una oficina. Este costo incluye los cielos rasos, iluminación, aire acondicionado y piso técnico o pisoducto, y varía según la mayor o menor adecuación que haya que realizar, la organización espacial necesaria y los estándares de cada empresa. Si además se necesita mobiliario nuevo hay que estimar entre 120 y 150 dólares más por m2.
"En el caso de una adaptación de un piso de oficinas vacío de un edificio a estrenar, que hay equipar, cablear, incorporar las instalaciones eléctricas y de seguridad, el mobiliario, las alfombras, iluminación y demás, se calcula el precio a partir de 400 dólares por m2. También depende de la sofisticación de las terminaciones", detalla Neumann.
Con respecto al mercado del Facility Services, este mueve más de 2500 millones de pesos por mes en nuestro país. De ese total, 1200 millones corresponden a servicios de limpieza y jardinería, y el resto, 1300 millones, son de mantenimiento.
El segmento también crece gracias a los servicios de catering, que abarca los comedores industriales y corporativos, con un gasto mensual de 1300 millones, y la seguridad privada, que ronda los 2600 millones.
Sackman Sala detalla: "El precio del mantenimiento mensual ronda los 6 pesos por m2, y la limpieza mensual por m2 oscila entre 4 y 6 pesos y depende del tamaño del edificio o tipo de industria".
Fuente: Diario La Nación - Clasificados - edic. 13.04.09
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